La loi Pinel 2024 reste l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus populaires en France. Son objectif principal est d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier neuf en échange d’une réduction d’impôt, tout en contribuant à la construction de logements dans des zones où la demande locative est forte.
Nous allons évoquer dans cet article les avantages et inconvénients de ce dispositif, ses évolutions et comprendre le contexte de la date de fin, ainsi que les raisons pour lesquelles il peut être pertinent d’investir ou non.
1. Réduction d’impôts : La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de l’engagement locatif :
Cela peut représenter jusqu’à 63 000 € d’économie sur 12 ans pour un investissement maximum de 300 000 €.
2. Constitution d’un patrimoine : Investir dans l’immobilier neuf sous le dispositif Pinel permet de se constituer un patrimoine avec des biens conformes aux dernières normes énergétiques et environnementales (RE2020). Cela garantit une meilleure qualité du logement, ce qui peut attirer des locataires et favoriser une revente à terme.
3. Transmission facilitée : Les biens acquis sous Pinel peuvent être facilement transmis aux héritiers avec des avantages fiscaux liés à la succession.
4. Assurance d’un revenu complémentaire : Le dispositif Pinel permet de percevoir des loyers réguliers, générant ainsi un revenu complémentaire pendant la période locative. Une fois la période d’engagement terminée, vous pouvez continuer à louer ou revendre le bien.
1. Plafonnement des loyers et des ressources des locataires : La loi impose des plafonds de loyers et des plafonds de ressources pour les locataires. Si ces plafonds permettent d’augmenter la demande locative, ils peuvent aussi limiter les rendements, en particulier dans certaines zones où le marché locatif pourrait offrir des loyers plus élevés.
2. Zones géographiques restreintes : Le dispositif est limité à des zones spécifiques où la demande locative est forte (zones A, A bis, et B1). Si vous souhaitez investir dans une ville ou une région en dehors de ces zones, vous ne pourrez pas bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel.
3. Prix élevés dans les zones éligibles : Les zones où la demande locative est forte sont souvent des zones où les prix d’achat des biens immobiliers sont élevés. Cela peut limiter l’accès au dispositif Pinel pour certains investisseurs, ou, réduire leur rentabilité en raison du coût d’acquisition élevé.
4. Engagement à long terme : Investir dans la loi Pinel implique un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans. Si vous devez vendre ou reprendre le bien pour des raisons personnelles ou économiques avant la fin de cette période, vous risquez de perdre les avantages fiscaux obtenus et de devoir rembourser les réductions d’impôt perçues.
La date de fin officielle du dispositif Pinel est prévue pour le 31 décembre 2024. Il est important de noter que la version actuelle de la loi Pinel est en phase de transition. Depuis le 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôt ont été réduits pour les biens ne respectant pas certains critères supplémentaires liés à la qualité du logement (normes énergétiques, confort d’usage, etc.). Ce nouveau standard, appelé Pinel Plus, offre des avantages fiscaux plus attractifs pour les logements respectant ces critères.
Voici les nouveaux taux de réduction pour les logements classiques, en 2024 :
Pour les logements qui répondent aux exigences du Pinel Plus, les taux d’origine (12 %, 18 %, 21 %) restent applicables. L’objectif est de promouvoir des logements de meilleure qualité, plus économes en énergie et mieux adaptés aux besoins des locataires.
À la suite de l’arrêté du 2 octobre 2023, modifiant l’arrêté du 1 er août 2014, pris en application de l’article D. 304-1 du code de la construction et de l’habitation.
Cet arrêté a modifié, en juillet 2024, le zonage ABC de 865 communes en France, dont 688 ont été reclassées en zones tendues (zones A bis, A et B1) pour répondre à la crise du logement
Certaines communes, telles que Toulouse ou Bordeaux, passent en zone A permettant à l’investisseur d’obtenir des avantages complémentaires :
– une meilleure rentabilité,
– un marché locatif « très tendu » (demande supérieure à l’offre),
– Un plafond de ressources revu à la hausse pour les locataires.
Malgré la baisse des taux pour les logements ne respectant pas les critères Pinel Plus, le dispositif reste intéressant pour plusieurs raisons :
1. Un marché locatif toujours dynamique : Dans les zones tendues où la demande locative est forte, les loyers restent stables, ce qui garantit une bonne occupation du bien et une rentabilité locative correcte. Les plafonds imposés par la loi Pinel restent souvent en phase avec le marché locatif de ces zones.
2. Un investissement sécurisé : Avec les normes énergétiques renforcées, les biens acquis en Pinel sont d’une qualité supérieure, ce qui garantit une meilleure valorisation à long terme et une revente facilitée.
3. Une dernière chance de défiscalisation : Avec la fin programmée de la loi Pinel pour fin 2024, ceux qui souhaitent investir pour bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif doivent se positionner rapidement. Il est encore temps d’acheter un bien éligible et de profiter des réductions d’impôts avant la disparition complète du Pinel.
La loi Pinel 2024 offre encore des avantages pour ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier locatif neuf. Cependant, les investisseurs doivent prendre en compte les évolutions récentes et la date limite du dispositif. Avec les plafonds de loyers, l’engagement à long terme et la concentration géographique, il est crucial de bien évaluer le marché local et de se tourner vers des biens répondant aux critères du Pinel Plus pour maximiser la rentabilité et les avantages fiscaux.
Sources :
© Corine Didry Immobilier